Сколько может зарабатывать вилла на Бали?

«Сколько моя вилла может приносить в месяц?» — один из самых частых вопросов, который мы слышим от собственников недвижимости на Бали.

И я не люблю отвечать на него одной средней цифрой.

Две виллы с двумя спальнями, расположенные даже в одном районе, могут приносить совершенно разный доход. На результат влияет сама недвижимость, её расположение, дизайн, фотографии, цена, отзывы и, конечно, качество управления.

Поэтому в ATELIERO мы сначала изучаем конкретный объект и только после этого рассчитываем его потенциальный доход.

От чего зависит доход виллы на Бали

Локация

Район имеет большое значение, но одного названия района недостаточно.

Нужно смотреть на конкретное расположение виллы, окружение и то, что происходит непосредственно рядом с объектом.

Например, красивая вилла в хорошем районе может терять часть своей привлекательности для гостей из-за шумной стройки по соседству.

Дизайн, площадь и территория

Количество спален — только один из параметров.

Две 2-bedroom виллы могут совершенно по-разному восприниматься гостем. Важны площадь самой виллы, размер земельного участка, общие зоны, сад, бассейн, качество дизайна и ощущение пространства.

Именно поэтому нельзя просто взять среднюю цену всех двухспальных вилл в районе и решить, что конкретный объект должен стоить столько же.

Мебель и оснащение

Мы часто видим ситуацию, когда собственник много инвестировал в строительство, а затем пытается сэкономить на мебели и наполнении.

Это влияет на весь продукт.

Мебель, матрасы, постельное бельё, текстиль, декор — всё это формирует впечатление гостя от виллы.

При этом просто купить максимально дорогую мебель тоже недостаточно. Важно, чтобы весь интерьер выглядел целостно и соответствовал позиционированию объекта.

На профессиональной фотосессии экономить не стоит

Это один из моментов, на котором я точно не рекомендую экономить.

Можно построить отличную виллу, сделать красивый интерьер и купить хорошую мебель, но если всё это плохо показано на фотографиях, гость может просто пройти мимо объявления.

На Airbnb, Booking.com и других площадках человек сначала видит фотографии. Только после этого он решает открыть объявление и изучить объект подробнее.

Поэтому ещё до запуска виллы я рекомендую заложить отдельный бюджет на профессиональную фотосессию.

Хорошие фотографии будут использоваться не один месяц: они работают одновременно на разных площадках бронирования и в прямом маркетинге объекта.

Для арендного бизнеса это не просто красивые картинки. Это один из инструментов продаж.

Хорошая вилла без хорошего управления может зарабатывать плохо

Сам по себе качественный объект ещё не гарантирует хороший результат.

На доход влияют качество клининга, работа с гостями, состояние виллы, отзывы, управление ценой, работа с бронированиями и присутствие объекта на разных каналах продаж.

Например, плохой клининг приводит к плохим отзывам. Плохие отзывы могут влиять на будущие бронирования. А неправильная цена может оставлять хорошую виллу пустой значительную часть месяца.

Все эти вещи связаны между собой — это то, что мы называем полным управлением виллой.

Вилла должна присутствовать на разных площадках бронирования

Мы стараемся размещать объект на максимально возможном количестве релевантных площадок.

Зависеть только от одного источника бронирований — не лучший подход.

При этом просто создать объявления недостаточно. Нужно качественно оформить листинги, правильно представить объект, управлять ценами и доступностью и быстро работать с поступающими бронированиями.

Цель — чтобы объект присутствовал там, где потенциальный гость действительно ищет жильё.

Одна из главных ошибок — слишком высокая цена

Это ситуация, которую я вижу довольно часто.

Собственник хочет получать максимально высокую цену за ночь и устанавливает её слишком высоко. В результате вилла может иметь загрузку всего 50–70%.

На бумаге цена выглядит красиво. Но объект значительную часть месяца стоит пустым.

Я считаю такой подход неправильным.

Недвижимость должна работать.

Высокий ADR сам по себе ничего не значит, если половина календаря свободна. Но и максимальная загрузка, полученная за счёт слишком низкой цены, тоже не является целью.

Нужно искать баланс между ценой и загрузкой, который даёт лучший финансовый результат.

По нашему операционному опыту, 90%+ загрузки — отличный показатель, 85–90% — хороший. Если загрузка ниже 85%, мы уже смотрим, что можно улучшить.

Это наши рабочие ориентиры, а не официальная статистика рынка Бали. Для конкретной недвижимости результат зависит от самого объекта, сезона и ситуации на рынке.

Какой ADR может быть у хорошей 2-bedroom виллы?

Для хорошей виллы с двумя спальнями в Canggu или Pererenan наш рабочий ориентир — примерно $100–150 ADR.

Но здесь есть важный момент.

Нельзя увидеть слова «2-bedroom villa in Pererenan», умножить $150 на 30 дней и считать это будущей выручкой.

Одна вилла может объективно продаваться ближе к $100, другая — к $150, а третья должна находиться совсем в другом диапазоне.

Поэтому мы всегда сначала смотрим сам объект.

Цена не должна быть одинаковой весь год

В ATELIERO этим занимается revenue manager.

При принятии решения о цене мы смотрим сразу на несколько факторов: текущую загрузку, будущую загрузку, свободные ближайшие даты, скорость поступления новых бронирований, цены конкурентов, сезонность, праздники и события.

Если спрос высокий и календарь заполняется быстро — появляется возможность повышать цену.

Если ближайшие даты остаются свободными — нужно понимать почему и при необходимости корректировать стоимость.

Поэтому правильная цена — это не одна цифра, которую устанавливают при запуске виллы.

Это постоянная работа с рынком.

Выручка виллы и доход собственника — разные цифры

Это особенно важно понимать при оценке инвестиционной недвижимости.

Если вилла получила $10,000 бронирований за месяц, это ещё не означает, что собственник заработал $10,000.

Есть комиссии площадок бронирования и операционные расходы.

Из расходов, которые владельцы иногда недооценивают, я бы отдельно выделил: электричество, обслуживание бассейна, вывоз мусора, платежи в Banjar и регулярную закупку и замену постельного белья.

Поэтому меня гораздо больше интересует не красивая цифра gross revenue, а сколько денег в итоге остаётся собственнику после расходов.

Именно эту цифру имеет смысл сравнивать при оценке эффективности управления.

Реальный пример виллы в Pererenan

Покажу на одном из наших объектов.

Это 2-bedroom villa в Pererenan под управлением ATELIERO.

За июнь–август 2026 года, то есть за 92 дня, результаты были следующими:

• Gross booking revenue — IDR 135,000,000
• Средняя загрузка — 91%
• ADR — IDR 1,607,142
• Комиссии OTA — IDR 22,950,000
• Выручка после OTA — IDR 112,050,000
• Операционные расходы — IDR 36,000,000
• Management fee ATELIERO — IDR 20,169,000
• Доход собственника после указанных расходов — IDR 55,881,000

Management fee для этого объекта составлял 18% от выручки после комиссии OTA.

Перед запуском мы также работали над презентацией объекта: организовали профессиональную фотосессию, добавили элементы декора, в том числе картины и вазы, и улучшили сад.

При этом я специально не хочу говорить, что какая-то одна из этих вещей обеспечила нам 91% загрузки.

Результат недвижимости складывается из множества факторов: самого объекта, цены, фотографий, листингов, отзывов, сервиса, клининга и ежедневной работы команды.

И ещё важнее: результат одной виллы нельзя автоматически переносить на весь рынок Бали.

Это конкретный объект за конкретный период. Полную методологию и детали расчёта смотрите в полном разборе этого кейса.

Так сколько может зарабатывать именно ваша вилла?

Чтобы ответить на этот вопрос, нам сначала нужно увидеть объект.

Для первичной оценки мы запрашиваем всего три вещи: район, количество спален и фотографии виллы.

После этого команда ATELIERO бесплатно делает предварительный расчёт потенциального дохода.

Мы показываем владельцу цифры и вместе их рассматриваем. Если потенциальный результат и условия управления устраивают собственника, тогда уже переходим к обсуждению договора. Этот же подход лежит в основе управления недвижимостью ATELIERO для вилл, отелей и апартаментов на Бали.

Я считаю такой подход правильнее, чем обещать владельцу определённую доходность только потому, что у него двух- или трёхспальная вилла в популярном районе.